Giao dịch nhà đất sẽ bùng nổ?

Nếu tất cả các chủ đầu tư dự án đều cùng giảm giá mạnh để cạnh tranh thì thị trường nhà đất chắc chắn sẽ bùng nổ giao dịch

Sau khi Ngân hàng Nhà nước đưa lãi suất huy động xuống còn 12%, dòng tiền bắt đầu chảy trở ra cho các khách hàng. Điều đáng ghi nhận là nguồn vốn có lãi suất tương đối thấp này chỉ đến trực tiếp với những người có nhu cầu và dự án tốt, chứ không phải đến các doanh nghiệp (DN) kinh doanh địa ốc thiếu năng lực hoặc dự án kém vốn đang nợ đầm đìa.

Doanh nghiệp: Hãy đợi đấy!

Sau khi Ngân hàng Nhà nước có Văn bản 2056/NHNN-CSTT (ngày 11-4) công bố hạ lãi suất huy động xuống 12%/năm và định hướng giảm lãi suất cho vay về khoảng 14%-16%, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng đã mở ra cho các DN bất động sản (BĐS), nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng mua nhà để ở. Đặc biệt, với giải pháp cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ cũ, DN có điều kiện tiếp cận khoản tín dụng với lãi suất mới. Tuy nhiên, hiện các DN chưa thể tiếp cận được nguồn vốn mới, bởi đa phần vẫn còn “đủng đỉnh” xem xét lại từng khoản vay.

Có lẽ chính vì vậy mà trong văn bản mới nhất gửi các cơ quan chức năng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), kiến nghị cần thực hiện ngay chủ trương của Chính phủ và Văn bản 2056/NHNN-CSTT là giảm lãi suất cho vay đối với DN về mức 14%-16%/năm; đồng thời có lộ trình cụ thể đưa lãi suất cho vay trở về mức 11%-12%/năm như trước đây để nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển bình thường, ổn định.

Thị trường nhà đất TPHCM đang hứa hẹn một cuộc đua giảm giá bán. Ảnh: TẤN THẠNH

Horea cũng kiến nghị DN BĐS được vay tín dụng để thực hiện dự án, thi công xây dựng công trình; nhà đầu tư được vay mua nhà để bán hoặc cho thuê; cho người tiêu dùng vay mua nhà để ở; các ngân hàng được cơ cấu lại nợ cũ; DN được gia hạn nợ hoặc được đảo nợ đến hạn để cầm cự trong giai đoạn khó khăn này…

Ông Châu bức xúc: “Có một điều rất vô lý là trước đây, khi lãi suất huy động tăng lên thì ngân hàng ngay lập tức yêu cầu DN điều chỉnh tăng lãi suất vay nhưng nay, khi lãi suất huy động giảm thì ngân hàng lại cho rằng phải có thời gian, phải có độ “trễ” mới giảm lãi suất cho vay được!”. Trong tình hình hiện nay, Horea kiến nghị cần quy định trần lãi suất cho vay. Cụ thể là lấy trần lãi suất huy động cộng với biên độ dao động tối đa 2,5%-3%, như vậy lãi suất DN được vay chỉ còn nằm ở mức 14,5%-15%/năm.

Xuất hiện “kẻ phá bĩnh”

Trước tình hình như vậy, nhiều DN đang lên kế hoạch giảm giá để đẩy mạnh bán hàng. Thậm chí, có DN còn chấp nhận làm “tội đồ” khi bị các DN khác lên án là “kẻ phá giá” nhà đất.

Tại đại hội cổ đông thường niên của Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) năm 2012 tổ chức ngày 19-4, có người đã đặt vấn đề liệu với chính sách bán hàng mới của mình, HAGL có bị xem là phá giá nhà đất hay không? Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT HAGL, khẳng định ông chấp nhận các DN khác xem HAGL là “kẻ phá giá”, “kẻ phá bĩnh”… hay đại loại như vậy, bởi mục đích sống còn và vì chiến lược phát triển của DN. Ông Đức giải thích: “Năm 2009, HAGL giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm 20% và trong thời gian tới sẽ có sản phẩm được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí trên thị trường”.

Hai sản phẩm mà ông Đức liệt kê là dự án căn hộ Thanh Bình (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 - TPHCM) với giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2 trở lên cho loại nhà diện tích 70 - 90 m2 và căn hộ Phúc Bảo Minh (đường Lương Minh Nguyệt, quận Tân Phú – TPHCM) với giá bán 12,5 triệu đồng/m2, cho loại nhà diện tích 60 - 80 m2. Bình luận về việc này, nhiều DN địa ốc tỏ ra lo lắng, bởi HAGL đã từng đi tiên phong trong cuộc “cách mạng” về việc giảm giá căn hộ tại TP, kéo theo hệ lụy là hầu hết các dự án đang bán giá “trên trời” tự rớt xuống 20%-40%, thậm chí có dự án còn xuống 50% so với giá bán trước đó. Điều này cho thấy đang có những đợt “sóng ngầm” trên thị trường nhà đất TP, bởi nếu tất cả các chủ đầu tư đều cùng phải giảm giá mạnh để cạnh tranh thì chắc chắn giao dịch sẽ bùng nổ.

Tung sản phẩm “không thể cạnh tranh”

Ông Đoàn Nguyên Đức khẳng định HAGL còn quỹ đất cho 16 dự án với tổng diện tích lên đến 2 triệu m2 sàn xây dựng. Trung bình mỗi năm, HAGL sẽ đưa ra thị trường 2.000 căn hộ có giá cạnh tranh. Dự kiến trong vòng vài năm tới, khi thị trường địa ốc “ấm” trở lại, HAGL sẽ tiếp tục tung ra thị trường những sản phẩm có giá “mềm” tới mức không ai có thể cạnh tranh để phục vụ nhu cầu về nhà ở tại TPHCM.

Theo Người Lao Động

Read more »

Bất động sản cần thêm nhiều cú "phá giá"

Theo VEF

Để thị trường thực sự sôi động thì cần thêm nhiều cú phá giá để BĐS về với giá thực, phù hợp với nhu cầu thì mới có người mua và giải phóng được hàng tồn kho. Ảnh minh họa

Lần này, ý tưởng bán "phá giá" căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"?
Bán nhanh, rút sớm

Nếu Bầu Đức làm đúng như lời tuyên bố mới nhất của ông, tức vào tháng 6/2012 sẽ thực hiện giảm giá một dự án căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai (HAG) ở quận 7 đến 50% so với các sản phẩm khác cùng vị trí, đó sẽ thật sự là một cú sốc lớn thứ hai, với chu kỳ lặp lại sau ba năm, đối với không chỉ giới chủ đầu tư kinh doanh căn hộ ở TP.HCM mà còn ngay tại Thủ đô.

Hoàn toàn không giống như chiêu PR đình đám nhưng không có lấy một chút thực chất của Công ty PVL khi tiến hành chiến dịch bán phá giá dự án Petro Landmark ở quận 2, HAG đã tích lũy đầy đủ ít nhất một tiền lệ về việc giảm giá "sốc". Vào đầu năm 2009, khi thị trường bất động sản TP.HCM vừa trải qua một cơn địa chấn do khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 gây ra, chính HAG đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên cả nước hạ giá căn hộ HAGL đến 40%, từ mức 2.200 USD/m2 xuống còn 1.300 USD/m2.

Cú lao dốc bất thình lình như thế, dù ngay khi đó đã khiến cho ông Đoàn Nguyên Đức rước vào thân quá nhiều lời chê trách và quy kết về động cơ phá giá thị trường, thậm chí có người còn cho rằng ông bị điên, nhưng kết quả về sau đó thì như mọi người đều thấy rõ, thị trường nhà đất TP.HCM tiếp tục nằm ngang 3 năm nữa, còn HAG mới là kẻ đầu tiên thoát hàng và thoát nạn. Ngược lại, rất nhiều doanh nghiệp khác đã bị biến thành một dạng nạn nhân tự nguyện của cơn suy thoái thị trường nhà đất từ đó đến nay và tất nhiên cũng trở thành nạn nhân của móng vuốt ngân hàng.

Vấn đề còn lại là sau động thái tuyên bố bán phá giá, dù chỉ mới trong ý định, của một ông trùm BĐS phía Nam là HAG, tác động của sự kiện này sẽ gây chấn động đến mức nào đối với "phần còn lại của thế giới".

Vào đầu tháng 11/2011, khi PVL hạ giá căn hộ Petro Landmark 30%, giới đầu tư nhà đất đã xôn xao về triển vọng sẽ có một làn sóng bán tháo căn hộ và cả đất nền. Tuy vậy tình hình sau đó diễn ra êm thấm đến không ngờ, khi chỉ có một số không nhiều dự án căn hộ giảm giá theo, nhưng vẫn chỉ giảm cho có chứ không mang tính thực chất. Còn giờ đây, hẳn sau tuyên bố của chính bầu Đức, không ít chủ dự án căn hộ sẽ cảm thấy còn hơn cả sốc. Trước mắt họ, đường hầm vẫn không hé ra một thứ ánh sáng hiếm hoi nào, trong khi nguy cơ lỗ chồng lỗ vẫn ngày nối ngày đè lên não trạng của họ. Đặc biệt, giới đầu tư thứ cấp căn hộ ở quận 7 sẽ càng có lý do để thất thần hơn, khi từ trước đó mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại khu vực này đã giảm đến 40% nhưng vẫn không thu hút được người mua.

Cũng cần chú ý đến một chi tiết: nếu đại hội cổ đông ngày 19/4 vừa rồi của HAG được mô tả là thành công như thế nào, thì thái độ của ông Đoàn Nguyên Đức cũng tự tin một cách tương ứng. Sau khi bị tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế S&P hạ bậc vào cuối năm 2011, đây là lần "tái xuất giang hồ" chính thức đầu tiên của ông. Nhưng khác hẳn với sắc thái có vẻ trầm lắng trước đây, vào lần này ông Đức thậm chí còn bình luận về... tài chính bóng đá. Điều đó cho thấy quyết định giảm giá căn hộ của ông là hoàn toàn chủ động và có thể còn mang một hàm ý sâu xa.

Ngẫu nhiên hay hữu ý?

Dường như HAG đang trên con đường trở lại vị thế trong làng BĐS. Một lần nữa, con số tiền mặt dôi dư gần 3.000 tỷ đồng gửi ngân hàng của công ty này lại được nêu ra, thậm chí đã được cộng thêm mấy chục tỷ so với con số được công bố vào cuối năm trước. Và cũng so với cuối năm trước, khi ông Đức tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG để sung vào quỹ, vào thời điểm này tâm trạng của vị giám đốc đã có một sự thay đổi căn bản.

Dù rằng trong đại hội cổ đông vào tháng 4 này, ông Đức thuyết minh là công ty không có kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ, nhưng những thông điệp trước đó đã đủ để gây ấn tượng cho thị trường chứng khoán. Đó là việc thị trường này đã thực sự lập đáy chỉ sau tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ vào tháng 12 năm ngoái. Còn trước đó vào cuối tháng 4/2011, một tuyên bố khác - mua lại 5 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ - đã góp phần đẩy chỉ số chứng khoán lên đến trên 20%.

Bất chấp những hoài nghi vẫn còn dang dở đối với HAG, bất chấp con số tiền mặt gần 3.000 tỷ đồng dư dả vẫn chưa được một cơ quan kiểm toán có uy tín nào công bố sự xác nhận, như một quy luật, cứ mỗi lần người đứng đầu của HAG xuất hiện kèm theo một tuyên bố liên quan đến giá cả và tài chính, thị trường lại biến động sau đó. Sự biến động ấy thường ứng với thị trường chứng khoán và đôi lúc có liên quan đến thị trường BĐS.

Nếu có thể nhắc lại về thị trường BĐS, giới đầu tư hẳn không quên việc sau chủ trương giảm giá 40% dự án căn hộ HAG ở quận 2 vào đầu năm 2009, thị trường đất nền khu Đông và khu Nam TP.HCM đã có một chu kỳ hồi phục khá ngắn ngủi - trong vòng hơn 3 tháng, nhưng mặt bằng giá một số dự án đã tăng đến 30-40%.

Nhưng lần này, ý tưởng bán phá giá căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"?. Tuy nhiên, để thị trường thực sự sôi động thì cần thêm nhiều cú phá giá để BĐS về với giá thực, phù hợp với nhu cầu thì mới có người mua và giải phóng được hàng tồn kho.

Xem thêm: Bầu Đức sẽ phá giá bất động sản tại TP HCM

Tác giả: Trường Sơn

Read more »