Bất động sản bắt đầu chuyển động

Thị trường bất động sản đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài, giá giảm mạnh. Tuy nhiên, đầu quý II, những tín hiệu tốt từ nền kinh tế đã giúp thị trường chuyển động trở lại, lực cầu bắt đáy đã xuất hiện nhưng đều tập trung những dự án tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín.

Rục rịch gom hàng

Năm 2011 được đánh giá là năm tồi tệ của thị trường bất động sản, chưa bao giờ thị trường lại có đợt giảm giá mạnh và dài như vậy. Thêm vào đó, hàng loạt các vụ vỡ nợ lớn liên quan đến bất động sản khiến cho thị trường ngày càng xấu hơn. Chưa dừng lại ở đó, liên tiếp trong thời gian gần đây các vụ kiện tụng, đòi tiền tại các dự án được bán trên giấy đã làm cho nhiều nhà đầu tư, người mua nhà ngao ngán, mất niềm tin, tâm lý e ngại bao trùm cả thị trường.

Tuy nhiên, sau khi Chính phủ và Ngân hàng nhà nước đưa ra quyết định tốt cho cả thị trường và doanh nghiệp như động thái hạ trần lãi suất huy động 12%, xem xét lại cơ cấu các khoản nợ cho doanh nghiệp, nới lỏng tín dụng cho bất động sản,…. đã có tác động rất lớn cho thị trường

Đáng chú ý, theo phán ảnh của nhiều ngân hàng CPTM lớn, nhiều ngày nay, lượng người dân đến rút tiền gửi tiết kiệm đã tăng lên đột biến trong đó mục đích chính vẫn là chuyển hướng đầu tư do gửi tiết kiệm đã không còn hiệu quả. Nhất là khi lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm.

Khảo sát một số văn phòng nhà đất lớn tại trục đường Lê Văn Lương, Bắc 32 thì hơn một tuần nay lượng giao dịch bắt đầu tăng lên không còn im ắng như thời gian trước. Tuy nhiên, tất cả các khách hàng đều tập trung mua ở những dự án chung cư đã bàn giao, đất biệt thự, liền kề tại những dự án đã hoàn thành xong nhà xây thô. Còn các dự án “hoang”, dự án bán nhà trên giấy thì gần như không có ai hỏi mua.

Chị Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc sàn bất động sản VNI cho biết, văn phòng chị đầu tháng 4 này đã giao dịch thành công 3 lô đất liền kề tại Văn Khê và Văn Phú.

“Khách hàng mua tại thời điểm này đều là người mua để ở vì vậy họ muốn tìm những dự án đã có nhà xây thô với giá bán 4-5 tỷ đồng/m2. Chung cư diện tích nhỏ giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Nhiều khách hàng cho rằng, giá bất động sản hiện đã ở mức rất rẻ, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra những gói khuyến mại hấp dẫn vì vậy khách hàng họ không chờ đợi mà quyết định mua tại thời điểm này. Chị Hạnh cho biết.

Theo tìm hiểu phóng viên, hiện trên địa bàn Hà Nội, số lượng các dự án đã hoàn thiện xong hạ tầng, nhà ở xây thô hiện khá ít. Đơn cử như phía Tây có khu đô thị mới An Hưng, khu đô thị Văn Phú, Văn Khê, khu Bắc 32, khu Tân Tây Đô. Tại khu vực phía Đông có dự án Vincom Vilages, dự án khu đô thị mới Việt Hưng, Sài Đồng…

Trong khi đó, giá bán đất liền kề, biệt thự tại những dự án này hiện khá hấp dẫn trong đó dự án An Hưng liền kề hiện đang giao dịch mức giá 55-60 triệu đồng/m2, biệt thự 45-50 triệu đồng/m2, dự án Văn Phú giá 45-55 triệu đồng/m2, dự án Bắc 32 khoảng 40-45 triệu đồng/m2, Tân Tây Đô giá 35-38 triệu đồng/m2, Vincom Villages giá 75-78 triệu đồng/m2 bao gồm xây thô…

Giá chạm đáy

Theo thống kê giới chuyên nghiên cứu thị trường, thời gian vừa qua giá bất động sản đã giảm 30%-40%, một mức giảm hiếm thấy từ trước đến nay. Tuy nhiên, để biết được mức giá nào là đáy cần những căn cứ cụ thể.

Trong đó, căn cứ biểu giá tính thuế của quận Hà Đông, tiền sử dụng đất được tính cho 1m2 đất kinh doanh trên trục đường Lê Văn Lương đã có dự án được xác định là 40 triệu đồng (mức giá trên bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí khác).

Nếu bán bán ở mức giá 50 triệu đồng thì chủ đầu tư mới có cơ hội hòa vốn. Trong khi hiện ở khu vực này giá giao dich trên thị trường tự do mua đi bán lại cũng chỉ đang ở mức 50 triệu đồng/m2.

Tượng tự, giá mỗi m2 chung cư tại khu vực này hiện đang được cơ quan thuế quận Hà Đông áp ở mức giá tính thuế là 16 triệu đồng/m2 kinh doanh. Trong khi theo tính toán một số chủ đầu tư khu vực này giá thành xây dựng chưa bao gồm tiền đất đã ở mức 17 triệu đồng. Điều đó, có nghĩa là bán ở mức 17 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư lỗ vốn.

Như vậy, nếu căn cứ giá bán nhà, đất trong khu vực có thể thấy giá chào bán đất dự án xung quanh khu vực hiện đã rất hợp lý.

Ông Phan Thành Mai cho rằng, thời gian qua hàng loạt chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư nếu phân tích một dự án thì thấy giá chủ đầu tư đưa ra sau khi trừ đi tất cả các chi phí đầu tư ban đầu, khuyến mại, giảm giá đã cận kề với suất đầu tư ban đầu của chủ đầu tư. Đây là cơ hội mua rất tốt cho người tiêu dùng.

“Những tín hiệu chúng ta nhìn thấy thì thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc vì giá đã xuống rất thấp và những người có tiền thì đã bắt đầu quay lại để mua. Đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS cũng gia tăng do họ nhìn thấy sức hấp dẫn của thị trường.

Cùng với đó là hàng loạt các công cụ mới của các bộ ngành đã đưa ra và như vậy có thể dự báo một cách khách quan là thị trường sẽ có khởi sắc vào cuối năm nay và thực sự đang là cơ hội cho những tổ chức có tài chính và quản trị tốt và là cơ hội hình thành một lớp nhà đầu tư BĐS mới” - ông Mai nói.

Theo vnmedia

Read more »

Bất động sản bắt đầu chu kỳ phục hồi?

Theo TBKTSG Online

Các diễn giả trao đổi với đại biểu và các doanh nghiệp tại diễn đàn-Ảnh: Thoa Nguyễn

Tại diễn đàn về bất động sản (BĐS) diễn ra ngày 24-4 tại Hà Nội, các chuyên đã đưa ra nhận định rằng thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi nhưng cũng cần phải có thêm các chính sách hỗ trợ để cải thiện niềm tin vào thị trường.
Động thái hạ lãi suất từ phía ngân hàng trong thời gian qua là một trong các yếu tố tạo đà củng cố thêm cho những kỳ vọng về sự đi lên của thị trường bất động sản thời gian tới, theo các chuyên gia tham dự diễn đàn có chủ đề "Bất động sản 2012: Cơ hội từ khủng hoảng".

Đánh giá động thái mở van tín dụng cho bất động sản mới đây từ phía ngân hàng, các chuyên gia cho rằng, cho dù phía doanh nghiệp chưa thể tiếp cận được nguồn vốn lãi suất hạ nhưng động thái này trước hết đã giúp cải thiện niềm tin của thị trường. Thông tin tích cực là các ngân hàng có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS.

Tại diễn đàn, ông Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp HĐQT BIDV, trích kết quả khảo sát doanh nghiệp vừa và nhỏ gần đây của Ngân hàng ACB để nói về khó khăn tồn tại của doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn ngân hàng. Kết quả cho thấy có 36% doanh nghiệp được hỏi cho rằng khó tiếp cận vốn vì lãi suất cao, trong khi 70% doanh nghiệp đề cập thủ tục vay vốn còn rườm rà.

Tuy nhiên, khảo sát của Grant Thornton trong quí 4-2011 về mức độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong 2012 cho thấy BĐS là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

Cùng với những kỳ vọng của các chuyên gia về sự hồi phục của thị trường BĐS, báo cáo đánh giá của Ngân hàng HSBC Việt Nam về kinh tế vĩ mô và triển vọng thị trường tháng 4-2012 cũng cho thấy lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm.

Từ những cơ sở trên, các chuyên gia đặt kỳ vọng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Nhưng, để có thể thúc đẩy quá trình phục hồi nhanh của thị trường này, đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên tăng cường thúc đẩy quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp BĐS, tập trung các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người tiêu dùng nhà ở thực sự; có các chính sách vay ưu đãi cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực vật liệu xây dựng để giảm chi phí đầu vào, góp phần hạ giá thành sản phẩm, thúc đẩy tiêu dùng sản phẩm.

Còn ông Lực từ BIDV đề xuất Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế; tiếp tục cải tiến môi trường kinh doanh; xem xét tiếp tục giảm thuế, miễn một số thuế và phí; tạo hành lang pháp lý và nâng cao vai trò tổ chức mua - bán nợ xấu; giãn lộ trình tăng các chi phí đầu vào (xăng, điện...).

Sở dĩ ông Lực đưa ra đề xuất trên bởi môi trường kinh doanh của Việt Nam được cho là xấu đi, tụt 8 bậc từ thứ 90 năm 2011 xuống 98/183 năm 2012 theo số liệu từ báo cáo của Ngân hàng Thế giới được ông Lực nêu ra tại diễn đàn. Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký nếu không có dự án có sự tham gia của nhà đầu tư Nhật Bản tại Bình Dương thì giảm đáng kể trong các tháng đầu năm của năm 2012 (FDI vào BĐS quí 1-2012 chiếm 45,5%).

Ông Lực còn cho rằng, các cơ quan liên quan cần xem xét sớm thành lập các quỹ đầu tư BĐS như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS. Phía doanh nghiệp cũng phải tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, tăng năng suất lao động...; đa dạng hóa nguồn vốn và tận dụng mọi nguồn vốn khác...

Để hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường BĐS, ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất để nhanh chóng đưa giá đất về sát với thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp và ngân hàng nên bắt tay nhau vượt khó.

Trước những nỗ lực từ nhiều phía với mong muốn có thể giải cứu thị trường này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, trong quí 2, bộ sẽ trình Chính phủ đề án cho phép xây dựng căn hộ 25m2 trở lên với số lượng nhất định trong dự án, khuyến khích phát triển quy mô nhỏ.

Trước đó, Cục Quản lý nhà đã được Bộ Xây dựng giao nhiệm vụ chủ trì xây dựng đề án quản lý việc đầu tư xây dựng các khu đô thị, chung cư, trong đó nội dung quan trọng là bắt buộc các chủ đầu tư phải có từ 15 -20% lượng căn hộ chung cư có diện tích từ 25 - 40 m2.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quí 1-2012 có 2.400 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể; 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng thực hiện các nghĩa vụ thuế; 17.800 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỉ đồng, giảm 6% về số lượng doanh nghiệp và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011.

Tác giả: Thoa Nguyễn

Read more »